📢전/월세 집수리 필수 체크리스트

전/월세 집수리 필수 체크리스트

Chapter 1. 임대인과 임차인의 의무

1. 임대인의 의무

전세와 월세의 구분 없이 집 수리가 필요한 상황이라면, 임대인이 수리 비용을 부담해야 한다.

민법 제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 

그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하

게 할 의무를 부담한다.

출처: 대한민국 법원 종합법률정보

 

법 조항에 따라 전세/월세 집수리 시, 임대인이 비용을 부담해야한다. 만약 임차인이 선 부담으로 수리를 진행했다면 추후 임대인에게 비용 청구를 할 수 있다. 

임대인은 해당 비용만큼 임차인에게 상환할 의무가 있다.

 

민법 제626조(임차인의 상환청구권)

[1] 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할수 있다.

 

[2] 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 

금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우 법원은 임대인

의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

출처: 대한민국 법원 종합법률정보

 

2. 임차인의 의무

임차인 또한 수리 비용을 부담해야 하는 상황이 있다. 임차인의 관리 소홀, 파손, 고의 등으로 전세/월세 집수리 혹은 시설 유지 보수가 필요한 

경우, 또는 

셀프 인테리어를 통해 자체적으로

시설에 변화를 주었을 때 임차인에게는 원상회복 

의무가 주어진다.

 

민법 제274조(특정물인도채무자의 선관의무)

특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 

인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

출처: 대한민국 법원 종합법률정보

 

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할수 있다.

출처: 대한민국 법원 종합법률정보

 

임대차 계약서 작성 시, 사전 협의를 통해 집수리에 대한 내용을 계약서에 명시한다면 불필요한

논란이 발생하는 것을 방지할 수 있다. 임대차 계약서 체결 이후 거주 중에, 시설 노후나 불

량으로 문제가 발생했다면 집주인에게 수리를 

요구할 수 있다.

 

🚨[요약]🚨

임대인: 거주 주요 설비의 노후, 불량 등으로

 하자 발생 시 수리 부담

임차인: 관리 소홀, 고의적 과실 등으로 인한 파손 및 

단순 소모품 충당 비용 부담

 

Chapter 2. 집주인에게 요구할 수 있는 전월〮세 집수리

 

1. 벽지/도배/장판/페인트

[벽지] 건물 위치로 인해 채광이 좋지 않다면, 햇빛이 들지 않아 습기가 많아지기도 한다. 습기

로 인해 벽지에 곰팡이가 슬고, 축축해지면서 심하게 손상이 되었을 경우 집주인에게 새로 도배를 요청할 수 있다.

 

[장판] 장판이 계속 위로 들리거나, 누수로 인해 물이 새거나, 바닥 수평이 맞지 않는 등의 문제가 생겼을 때에는 장판 교체 혹은 바닥 공사를 요구할 수 있다.

 

[페인트] 건물이 노후되어 페인트칠이 벗겨졌다면, 미관상 보기 좋지 않기 때문에 새로 페인트칠을 요청할 수 있다.

 

2. 전기/누수/보일러

 

[전기] 전기 공급에 문제가 생겼을 때 임대인은 이를 수리해야 하는 의무가 생긴다. 하지만 기존 콘센트, 전기 스위치, 형광등, 조명 등의 노후/불량 혹은 천재지변에 의해 문제가 생겼다면 임차인이 수리 비용을 부담해야 한다.

 

[누수 및 보일러] 중앙관리 시스템의 보일러와 누수는 겨울철 동파로 파손되거나, 온수가 단수되

는 상황 등에서 집주인이 이를 해결해야 하는 의무를 갖게 된다. 단, 임차인 개인의 관리 소홀로 동파 혹은 

문제가 생긴 경우에는 임차인이 수리 비용을 부담해야 한다.

 

3. 창문/방충망/도어락

[창문] 창문 유리가 깨져있거나, 금이 가있을 경우 혹은 

창문틀 상태가 좋지 않은 경우에 집주인

에게 수리를 요청할 수 있다.

 

[방충망] 방충망이 설치되어 있지 않거나 혹은 상태가 좋지 않은 경우, 생활할 때 갖가지 해충으로 인한 불편함을 겪을 수 있다. 그렇기 때문에 이에 대해 수리 요청을 집주인에게 할 수 있다.

 

[도어락] 도어락의 고장 혹은 미작동 시, 안전에 위협을 받을 수 있기 때문에 수리 혹은 유지 보수를 요청할 수 있다.

 

*다만, 임차인이 입주하게 되면서 새로 방범창, 도어락을 설치할 시에는 임차인이 비용을 부담해야한다. 도어락의 건전지 교체와 같은 소모품이 필요한 상황에서도 임차인이 소모품에 대한 비용을 부담해야한다.

 

4. 싱크대/화장실/옵션 가전제품

[싱크대] 싱크대의 배수가 원활하지 않을 경우, 악취가 발생한다거나 벌레가 생기는 등 여러 불편 함을 유발할 수 있기 때문에 이에 대한 A/S를 집주인에게 요청할 수 있다.

 

[화장실] 세면대의 배수가 원활하지 못하거나, 이유없이 변기가 자주 막히는 등 화장실에서 발생하는 여러 문제에서 수리가 필요할 시 임대인은 이에 대한 비용을 부담해야 한다.

 

[옵션 가전제품] 전/월세 옵션으로 제공되는 냉장고, 세탁기, 가스레인지, 전자레인지, 에어컨 등

가전제품에서의 노후 혹은 불량으로 인한 수리가 필요할 시, 

임대인에게 이에 대한 수리 요청을

할 수 있다.

 

🌈 임대인(집주인)이 수선의무를 부담하는 경우

 

임대인은 기본적으로 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다. 

 

☞ 즉 임대차 계약을 체결했다면, 집주인은 임대차 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선해야 할 의무가 있다. (임대인이 어느 범위까지 수선의무를 부담하는지는 아래에서 살펴보겠다.)

 

- 세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선이라면 집주인이 비용을 부담해야 한다.

- 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량은 임대인이 수선의무를 부담한다.

- 심각한 수선은 임대인(집주인)이 비용을 부담해야 한다. 

- 심각한 수선이란 보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등을 이야기한다. 

- 계약 전에 일어난 모든 하자와 임차인의 실수로 생긴 것이 아닌 고장이라면 집주인인 임대인이 수리를 해줘야 한다. 

 

🌈임차인(세입자)이 수선의무를 부담하는 경우

 

임차인에게는 선관주의의무 및 통지의무가 있다. 즉, 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 수리가 필요한 경우 이를 임대인에게 미리 통지해야 한다. 

 

- 사소한 수선은 임차인(세입자)이 비용을 부담해야 한다. 

- 사소한 수선은 전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등을 이야기한다.

- 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등은 통상적으로 임차인이 수리해야 한다. 

- 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손의 예로 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우, 흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 등이 포함될 수 있다. 

 

 

3. 임대인과 임차인의 수선의무를 보다 쉬운 예를 통해 살펴보기

 

1. 형광등 

갈아끼우기만 하면 되는 경우엔 임차인이 수리 / 형광등을 교체 했는데도 작동되지 않으면 임대인이 수리 

 

2. 수전(수도꼭지)

수전만 교체하면 되는 경우에는 임차인이 수리 / 아예 통으로 교체를 해야한다면 임대인이 수리 

 

3. 타일 

임차인이 부주의로 깨트렸다면 임차인이 수리 / 시간이 지나면서 마모 및 변색되었다면 임대인이 수리 

 

4. 보일러 

보일러가 설치된 지 7년 안에 임차인의 과실로 동파되었다면 임차인이 수리(잔존금액 이내에서) / 보일러가 설치된 지 7년이 지났다면 임대인이 수리 

 

5. 배관 

머리카락으로 인해 배관히 막혔다면 임차인이 수리 / 배관이 낡아 교체를 해야 한다면 임대인이 수리 

 

6. 결로

평소 환기를 잘 하지 못해 생긴 결로나 곰팡이는 임차인이 수리 / 외벽의 균열로 인한 건물 하자상의 결로는 임대인이 수리

 

7. 벽지, 장판

임차인의 부주의로 벽지나 장판이 파손되었다면 임차인이 수리 / 벽 자체에 균열이 생겨 파손된 벽지 및 통상적인 장판 마모의 경우 임대인이 수리 

 

8. 장문 

사용하는데 큰 지장이 없지만 뻑뻑하여 여닫는데 불편한 경우엔 임차인이 수리 / 잠글 수 없어보안 자체에 문제가 되어 기능을 상실한 경우에는 임대인이 수리

 

🚨단, 임차인의 과실로 인한 고장이나 시설 파손은 

본인이 수리 비용을 부담해야한다.

 

5. 셀프인테리어

전/월세 시, 임차인은 거주 중인 집에 못을 박는 것이 가능할까? 이는 집주인과의 협의 내용마다 달라질 수 있다! 

이에 대해 임대인이 허용을 해주는 경우도 있고, 

아닌 경우도 있다.

 

또한 에어컨이나 벽걸이 TV 등을 설치할 때 벽에 구멍을 

뚫는 경우, 논란이 생기지 않도록 사전

에 집주인과 협의를 하는 것을 추천 드린다!

자체적으로 인테리어 혹은 수리를 할 경우, 미리 

집주인과의 상의를 통해 실행에 옮기는 것이 가장 

바람직하며 추후 생길 수 있는 문제점을 

미연에 방지할 수 있다.

 

Chapter 3. 주택 임대차 분쟁 조정위원회

1. 주택임대차 분쟁 조정위원회란?

인대인과 임차인 간 분쟁이 일어났을 때 이를 조정해주고 

해결해주는 역할을 한다.

서로 이행해야하는 의무를 준수했음에도 불구하고 상호 간 분쟁이 발생했다면 주택 임대차 분쟁

조정위원회를 이용하시는 것을 추천 드린다!

주택임대차 분쟁 조정위원회 홈페이지: https://www.hldcc.or.kr/hp/main/mainDetail.do

 

2. 예약 방법

주택 임대차 분쟁 조정위원회 예약 방법은 전화 혹은 온라인 예약으로 2가지 방법이 있다.

다만, 이는 당사자들이 조정 의지를 가지고 임해야 진행이 가능하고 추후 조정 효력도 발휘될 수

있다는 점을 참고하시길 바란다!

 

1) 전화 예약

조정신청을 희망하시는 경우, 신청 가능 시간과 관할을 참고하여 방문하실 주택임대차분쟁조정위원회에 

전화로 희망일 하루 전까지 선착순 예약이 가능하다.

 

2) 온라인 예약

온라인 예약 시, 주택임대차 분쟁 조정위원회 홈페이지(www.hldcc.or.kr)로 희망일 하루 전까지 선착순으로 

예약할 수 있다. 

예약 당일, 예약 시간 10분 전까지 방문하시면 된다.

 

조정은 법률해석이나 판단을 하는 절차가 아닌 분쟁에 대한 

당사자의 의견과 양보와 이해를 바탕으로, 화합의 관점에서 

조정위원이 서면으로 제시하는 양보적 조정안을 당사자 

모두가 수락(서명)하여야 합의가 성립되는 절차이다. 

 

🔔참고하면 좋을 특약사항 모음

 

- 현재 세입자가 살고 있는 경우에는 세입자의 물건들로 인해 도비와 장판 상태를 정확하게 파악하기 힘든다. 따라서 도배·장판의 시공 여부를 세입자가 이사 가는 날 정하기로 한다. 그리고 이 때 도배·장판을 다시 시공해야 한다면 그 비용을 누가 부담할 것인가를 계약 시 미리 특약사항으로 기재를 한다. 

 

- 계약 전 하자를 발견하고 집주인과 협의를 했다면, '입주시 임대인은 씽크대와 도배·장판을 새로 시공해주기로 한다'라는 특약도 넣을 수 있다. 

 

- 실제 현장에서는 분쟁을 예방하기 위해 '일정 금액을 기준으로 초과시 임대인이 부담하고, 이하의 경우 임차인 책임으로 인정한다' 라는 특약도 기재하는 경우도 있다. 

 

- 못박기 금지, 실내 흡연 금지와 같은 특약사항을 적어놓음으로써 분쟁을 예방할 수 있다. 

 

- '난방, 상하수도, 전기시설, 도어락, 인터폰 등 주요 설비는 임대인에게 유지·수선의무가 있고 전구 등 간단한 소모품은 임차인이 부담한다'라고 적을 수도 있다. 

 

- 임대인 입장에서는 '임차인의 부주의 등으로 인해 시설물을 분실·파손할 경우 변상 또는 원상복구한다'라는 특약을 넣으면 좋겠지요. 

 

- 임차인 입장에서는 '입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 수리를 부담한다'라고 기재하면 마음이 조금은 편안해지겠죠. 

 

- 마지막으로 계약서 작성 후 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인해 보고, 사진 촬영 등의 방법으로 증거를 남겨 놓는다면 추후 분쟁 예방에 도움이 된다. 

 

이 글을 자세히 읽어본다면 대부분의 분쟁을 피할 수 있으리라 생각한다. 그래도 사람 일은 모르죠. 수리비 의무를 두고 집주인과의 분쟁이 계속된다면 전월세지원센터나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하는 걸 추천한다. 

마무리

전/월세 집수리 필수 체크리스트에 관하여 업로드 하였습니다. 입주시 도움이 되길바라며,

잘 읽어보고 참고하며 입주하길 바랍니다.