부동산 공동명의 장점 및 단점 정리

부동산 공동명의 장점 및 단점 정리

부동산 공동명의 장점 및 단점 정리

부동산을 취득하거나 보유할 시에 부부 공동명의를 하는 경우에 가지는 장점 및 단점들에 관한 설명해보겠습니다.

종합부동산세 기본공제, 취득세 및 양도세 등 세금 적인 부분에서 부동산의 단독 소유 혹은 공동소유에 차이점이 발생합니다. 

 

이에 오늘은 어떠한 상황에서 부부 공동명의가 유리한 지, 단점은 무엇인지 정리해봄

 

우선 부부 공동명의를 간단하게 말씀드리자면 해당 부동산을 공동으로 하나의 부동산에 대하여 지분을 설정하는 경우를 말합니다. 

 

🔔부부 공동명의 장점🔔

 

부동산의 부부 공동명의 설정 이유는 대다수가 세금 절감이 목적에 있음. 크게 적어보자면 아래의 세 가지 이유 때문에 부동산을 공동명의로 설정합니다.

 

1. 부부 중 한명이 일방적으로 재산 권리 행사 불가

2. 세금 절세 효과(종부세, 상속세, 양도세)

3. 경매로 넘어갈 경우 소유권이 방어됨

1. 일방적인 재산권 행사 방지

 

우선 부부가 공동으로 해당 부동산에 소유권을 등 끼쳤기에 한명이 일방적으로 주택을 매각하거나 계약하는 등 행위에 제한이 생긴다

부부 양방의 인감 증명이 있어야 재산의 처분이 가능한 상태로 변경됩니다. 물론 상대방의 위임장 및 인감도장이 있으면 한명이 부동산에 가서 계약이 가능하기도 함. 그래도 이러한 처분행위에 부부 두 명의 인감증명이 있어야 재산처분이 가능합니다. 

 

2. 세금 절세

 

부부 공동명의의 가장 큰 이유라고 할 수 있겠음. 종합부동산세, 양도세, 상속세 산정 시 부부 공동명의로 설정하게 되면 세금 감면 효과를 볼 수 있습니다. 

 

​종합부동산세

 

종합부동산세는 인별 과세입니다.

 

단독 소유 : 11억까지 공제 

 

부부 공동명의 소유 : 인당 6억원으로 최대 12억원이 과세 대상에서 공제

 

예를 들어서 만일 12억의 아파트를 단독 소유일 경우 공제액이 11억원이기에 1억에 대하여 종부세가 산정됩니다. 

 

그러나 공동소유일 경우 인당 6억원까지 공제되므로 과세 금액이 없습니다. (부부 5대5 지분 소유일 경우)

 

* 또한 공동명의로 해당 부동산을 설정할 경우는 1가구 1주택이 됨. 

 

양도소득세

 

주택을 제가 팔 때 내는 세금인 양도소득세에도 감면 혜택이 늘어났습니다. 

 

양도소득세는 1명당 연 250만원까지 공제가 됩니다. 그런데 부부가 공동으로 해당 주택을 소유할 경우 250만원 + 250만원의 총합 500만원까지 공제가 됩니다.

 

* 양도소득금액에서 해당 총계(500만원) 공제 

 

3. 상속세

 

공동명의로 설정한 주택의 소유자 중 배우자 1명이 사망하였을 경우 아래와 같이 상속세가 발생합니다.

 

1. 공동명의 : 사망한 배우자의 지분에 대하여 상속세 발생

 

2. 단독명의 : 소유주 사망 시 지분 100% 상속세

 

3. 경매 넘어갈 경우 소유권 방어 가능

 

만일 공동으로 등기한 주택이 부부 중 한 명이 일방적으로 대출받아 경매로 넘어갈 경우, 대출받지 않은 상대방의 지분은 경매 대상이 아닙니다.​

 

이에 경매 낙찰자는 상대방의 지분도 추가로 매입해야 거주가 가능한 상태가 되는 것임. 이런 매물은 경매도 잘 진행이 안 되기에 소유권 방어가 가능합니다.

 

🔔부부 공동명의 단점 총 3가지🔔

1. 단독명의에서 공동명의로 변경 시 취득세 발생

2. 건강보험료 지역가입자로 전환될 수 있음

3. 부동산계약 시 번거로울 수 있음

 

* 또한 종부세는 공동명의로 설정 시 세금 절세 효과를 누릴 수 있으나 재산세의 경우 공동명의, 단독명의 여부 관계없이 발생하는 세금인 것도 알아둘 필요가 있겠음.

 

1. 단독명의에서 공동명의 변경 시 취득세

 

부부 공동명의로 바꿀 경우 취득세가 중과될 수 있음. 신규 취득하려는 사람의 지분만큼 발생합니다. 

 

2. 건강보험료 지역가입자 전환될 수 있음

재산 과세표준을 넘길 시에는 피부양자자격에서 탈락함.

 

즉 부부 중 남편이 외벌이기에 아내가 남편 밑에 건보료가 들어가 있다가 재산을 대량 소유함으로써 건보료가 인상될 가능성이 있다는 것입니다.

 

3. 계약 시 번거로움

부동산을 계약 시에 기존에는 소유자 1명의 인감증명만 있으면 되었으나 공동명의로 변경한다면 공동명의자 2명의 인감이 필요합니다. 

 

상황에 맞춰서 명의를 설정하는 게 좋음!

 

무조건 부부 공동명의가 좋은 것은 아니고 상황에 맞춰서 설정하는 것이 좋습니다. 일반적으로는 아래의 상황에 따라 공동명의 / 단독명의를 결정하게 됨. 

1. 다주택자는 단독명의가 유리할 수 있음

 

2주택자가 2채 모두 공동명의로 설정할 경우 부부 모두 2주택으로 간주하여 2주택 세율이 적용됨(최대 6%

 

2. 고가주택은 신규 취득 시 공동명의

 

12억 이상의 고가주택을 취득할 경우 공동명의로 설정하여 공시가격 낮추면 종부세 절감할 수 있음.

 

3. 60세 이상 장기보유특별공제 대상자는 단독명의

 

60%를 공제받는 시점을 보아 고령자, 장기보유 공제가 적용되는 단독명의가 공동명의보다 유리합니다. 

 

* 부부 중 지분율이 큰 사람이 납세 의무자가 됨. 납세의무자의 나이와 주택 보유기간을 토대로 고령자·장기 보유 공제를 적용받음

 

마무리

장점이 있으면 단점이 있는법입니다. 부동산 공동명의에 관하여 장점 및 단점을 정리하였으니 관심있는분들은 많은 참고 바랍니다.